15 000 euros. Pas un centime de plus, sinon tout bascule. Pour bon nombre de propriétaires bailleurs, cette frontière arbitraire sépare la simplicité de la paperasse fiscale. Le régime micro-foncier, c’est ce ticket d’entrée réservé aux revenus locatifs qui ne dépassent pas ce seuil. Dans ce cas, l’État applique d’office un abattement de 30 %. Inutile de chercher à faire passer la moindre charge : ici, ce forfait remplace tout, sans discussion.
Mais attention à ne pas confondre vitesse et précipitation. Certains biens, affichant fièrement leur appartenance à des dispositifs comme Pinel ou Malraux, restent à la porte du micro-foncier. Même si vos loyers bruts restent sages, le régime vous échappe. Pour le reste, la déclaration des loyers se glisse dans la déclaration annuelle de revenus, sans démarche supplémentaire : l’abattement, lui, se fait discret, automatique.
Plan de l'article
Le régime micro-foncier en bref : principes et fonctionnement
Le micro-foncier cible les propriétaires qui louent des logements nus et dont les loyers annuels ne franchissent pas la barre des 15 000 €. Une simplicité presque déconcertante : déclarez simplement le total des loyers perçus sur la déclaration n°2042, case 4BE, et tout s’enclenche. Pas de calculs alambiqués, pas d’empilement de justificatifs à produire.
L’abattement de 30 % tombe automatiquement, couvrant l’ensemble des charges (entretien, réparations, gestion, taxes, assurances). Peu importe ce que vous avez réellement dépensé : inutile de compiler vos factures. Le fisc considère que ses 30 % suffisent. Le revenu retenu pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux n’est donc que 70 % des loyers déclarés.
La contrepartie est limpide : aucune charge réelle n’est prise en compte, et le déficit foncier devient un mirage. Vous avez réalisé des travaux considérables ? Ici, c’est forfait ou rien. Pour ceux qui veulent valoriser chaque euro investi, le régime réel reste ouvert, obligatoire au-delà de 15 000 €, optionnel sous ce seuil, mais pour trois ans au minimum. Là, chaque dépense compte, et un déficit foncier peut même venir alléger la note fiscale sur d’autres revenus.
Pour les petits bailleurs dont les charges restent contenues, le micro-foncier apporte une gestion fiscale allégée. Dès que les charges explosent ou que les loyers dépassent le seuil, le régime réel prend le relais, à condition de bien mesurer l’intérêt de ce virage.
Qui peut bénéficier du micro-foncier ? Conditions et exclusions à connaître
Pour être éligible, la règle est simple : le total des revenus fonciers bruts du foyer fiscal doit rester sous les 15 000 € par an, tous biens confondus. Ce montant se calcule pour l’ensemble du foyer, sans possibilité de scinder ou de panacher les régimes. Dès lors que vous louez plusieurs logements nus, c’est tout ou rien : micro-foncier ou réel, mais jamais les deux.
Les exclusions, elles, ne laissent guère de place à l’improvisation. Le micro-foncier concerne uniquement les locations nues. Si vous mettez en location un logement meublé, vous basculez automatiquement vers le micro-BIC ou le réel BIC : les règles changent, l’abattement aussi. Les biens profitant d’un dispositif Pinel, Malraux ou monuments historiques sont également sortis du lot. Pour bénéficier des avantages liés à ces dispositifs, il faut impérativement passer par le régime réel.
Le cas des SCI appelle à la vigilance. Seules les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur le revenu et détenues exclusivement par des personnes physiques peuvent, sous conditions précises, profiter du micro-foncier. Il faut alors scruter la nature des locations et s’assurer de la parfaite conformité des déclarations.
Pour synthétiser ces critères, voici les principales conditions à réunir :
- Location nue uniquement : le micro-foncier exclut toute location meublée.
- Seuil de 15 000 € de loyers bruts annuels, calculé pour l’ensemble du foyer fiscal et tous les biens concernés.
- Absence de dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux…) sur les logements déclarés.
La promesse de simplicité du micro-foncier ne dispense donc pas d’un examen minutieux de la nature des biens et des revenus. Avant de cocher la case, vérifiez chaque détail : le fisc n’a pas pour habitude de fermer les yeux.
Comment sont calculés et imposés les revenus issus du micro-foncier ?
Le principe tient en une phrase : tant que l’ensemble des loyers bruts du foyer reste sous 15 000 €, le micro-foncier s’applique, avec 30 % d’abattement automatique. Le fisc ne retient que 70 % de vos recettes comme base imposable au titre des revenus fonciers.
Dans ce régime, les charges réelles, travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, n’entrent pas en ligne de compte. Vous n’avez ni à les justifier, ni à les déclarer : l’abattement unique s’en charge. Cette mécanique vous dispense de conserver factures et justificatifs : la déclaration s’allège, la gestion aussi.
L’impôt sur le revenu n’est pas le seul à prélever sa part : les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur le revenu net après abattement. Tout passe par le formulaire n°2042, case 4BE. Vous y indiquez le montant total des loyers perçus : l’administration fait le reste, sans intervention de votre part.
Ce régime reste adapté aux propriétaires dont les charges sont contenues. Si, une année, les dépenses dépassent 30 % du total des loyers, mieux vaut alors basculer vers le régime réel via la déclaration n°2044, pour ne pas perdre d’avantage fiscal.
Déclarer ses loyers simplement : étapes clés et conseils pratiques
Le micro-foncier séduit par sa rapidité : inutile de multiplier les démarches, la déclaration se limite à la case 4BE du formulaire n°2042. Notez-y le montant brut des loyers encaissés sur l’année civile : l’administration fiscale s’occupe d’appliquer l’abattement de 30 %. Aucune preuve de dépense n’est exigée, la gestion locative en sort allégée.
Avant de compléter cette case, assurez-vous que le total des loyers récoltés par l’ensemble du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €. Ce seuil s’applique à toutes les locations nues, sans distinction du nombre de biens. Si vous franchissez la limite ou que vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières) s’avèrent supérieures à l’abattement, il faudra choisir le régime réel en remplissant la déclaration n°2044. Ce choix engage pour trois ans, alors pesez-le bien.
Quelques points méritent d’être surveillés de près :
- Les locations meublées ne relèvent jamais du micro-foncier : il faut alors déclarer sous micro-BIC ou réel BIC.
- Si un bien bénéficie d’un dispositif fiscal (Pinel, Malraux…), il sort automatiquement du micro-foncier.
- Un seul régime pour toutes les locations nues du foyer : il est impossible de mixer micro-foncier et réel.
Avant de finaliser votre déclaration, rassemblez quittances de loyers et contrats pour garantir l’exactitude des montants déclarés. Le micro-foncier se destine avant tout à ceux qui recherchent une gestion locative sans complication, où la transparence fiscale se conjugue avec la simplicité administrative.
En définitive, le micro-foncier trace une voie sans détour pour les bailleurs modestes. À chacun de jauger si la simplicité du forfait vaut la peine de renoncer aux subtilités du régime réel. Un choix qui, chaque année, se joue sur un seuil, des chiffres et un peu de stratégie fiscale.
