Une maison à vendre au Portugal se paie au prix affiché, plus des taxes que l’on chiffre avant l’offre. Selon l’INE, le prix médian des logements vendus atteignait 2 337 €/m² au premier trimestre 2026, et les annonces tournent autour de 3 228 €/m² en moyenne nationale, avec un écart très net entre Lisbonne et l’intérieur du pays. Sur une maison à 150 000 €, l’IMT et le droit de timbre représentent entre 1,5 % et 2,2 % du prix pour un résident, et 8,3 % pour un acheteur non résident.
Le prix moyen au m² d’une maison au Portugal
Deux mesures circulent et il faut les distinguer. Le prix médian des ventes réalisées, publié par l’INE, vaut 2 337 €/m² au premier trimestre 2026, en hausse de 19,8 % sur un an. Le prix demandé dans les annonces, relevé par Idealista, atteint 3 228 €/m² en septembre 2026.
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L’écart de près de 900 € par mètre carré vient du décalage entre l’affichage et la négociation. Pour bâtir un budget, partez du prix des transactions, puis testez la fourchette haute des annonces.
La tendance reste à la hausse : Eurostat place le Portugal en tête de l’Union européenne au deuxième trimestre 2026, avec +16,5 % sur un an pour les prix du logement.
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Les écarts de prix entre régions
La capitale tire la moyenne vers le haut. Le tableau ci-dessous reprend les prix demandés relevés en septembre 2026 et les convertit en budget pour une maison de 100 m².
| Zone | Prix demandé au m² | Pour 100 m² |
|---|---|---|
| Moyenne nationale | 3 228 € | 322 800 € |
| Grande Lisbonne | 4 501 € | 450 100 € |
| Ville de Lisbonne | 6 256 € | 625 600 € |
Hors de la capitale, les prix baissent à mesure que l’on s’éloigne du littoral. Les hausses annuelles les plus fortes touchent pourtant des villes de province : Vila Real (+17,8 %), Leiria (+17,6 %) et Faro, dans l’Algarve (+14,3 %). Lisbonne progresse moins vite, à +4,4 %.
Le Nord se visite souvent par le fleuve : une croisière dans la vallée du Douro donne une idée des paysages et des villages où les maisons de pierre se négocient bien en dessous des tarifs de la côte.
Les frais d’acquisition à ajouter au prix affiché
Deux taxes s’appliquent à l’achat. L’IMT (impôt municipal sur les transmissions) dépend du prix et de l’usage du bien. Le droit de timbre est fixé à 0,8 % du prix, ou de la valeur patrimoniale du bien si elle est plus élevée.
Pour une habitation principale sur le continent, le barème 2026 est exonéré jusqu’à 106 346 €, puis passe à 2 %, 5 %, 7 % et 8 % par tranches, jusqu’à 660 982 €. Au-delà, un taux unique de 6 % s’applique, puis de 7,5 % après 1 150 853 €.
Pour une résidence secondaire, le barème démarre à 1 % dès le premier euro et son taux unique de 6 % commence plus tôt, à 633 931 €.
Depuis le 25 mai 2026, un acheteur non résident fiscal paie un taux fixe de 7,5 % d’IMT sur un logement, sans tranche ni réduction. Des exceptions existent, notamment pour celui qui devient résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat.
À ces taxes s’ajoutent l’acte, l’enregistrement au registre foncier et les honoraires d’avocat. Leur montant varie selon le dossier : demandez un devis écrit avant de signer le compromis.
Exemple de calcul pour une maison à 150 000 €
Les montants ci-dessous appliquent le barème 2026 du continent. Ils ne comprennent ni l’acte, ni l’enregistrement, ni l’avocat.
| Profil de l’acheteur | IMT | Timbre | Total taxes |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | 1 008,98 € | 1 200 € | 2 208,98 € (1,5 %) |
| Résidence secondaire | 2 072,44 € | 1 200 € | 3 272,44 € (2,2 %) |
| Non-résident | 11 250 € | 1 200 € | 12 450 € (8,3 %) |
Le calcul de l’IMT sur la résidence principale est simple : 150 000 € tombe dans la tranche à 5 %, soit 7 500 €, dont on retranche 6 491,02 €. Pour la résidence secondaire, la déduction est de 5 427,56 €.
La différence entre résident et non-résident dépasse 10 000 € sur ce prix. Elle pèse davantage que l’écart entre deux régions pour un petit budget.
Les démarches qui conditionnent l’achat pour un Français
Avant de signer, un acheteur étranger obtient un numéro fiscal portugais (NIF), qui sert aux impôts, au notaire et à l’ouverture d’un compte bancaire local. Le compromis (contrato-promessa) fixe le prix, la date de l’acte définitif et un acompte, perdu par l’acheteur ou rendu en double par le vendeur selon la partie qui se rétracte.
Faites vérifier les documents du bien avant l’acte : la fiche fiscale (caderneta predial), le certificat du registre foncier, le permis d’habiter et le certificat énergétique. En France, le certificat de conformité d’une maison illustre la même logique : un vendeur doit pouvoir prouver que son bien est en règle.
L’acte définitif (escritura) est signé devant un notaire ou dans un service public de formalités, et l’achat est ensuite inscrit au registre foncier.
Les coûts qui suivent l’achat
Un propriétaire paie chaque année l’IMI, la taxe foncière portugaise, dont le taux est fixé par la commune dans une fourchette nationale. Un taux élevé dans une commune chère peut changer le calcul de rentabilité.
Un patrimoine immobilier important est soumis à l’AIMI, une taxe additionnelle. Elle ne concerne pas un petit budget, mais elle compte quand on cumule plusieurs biens.
Si vous louez la maison une partie de l’année, comparez d’abord les pistes pour rentabiliser une maison en location avec les taxes annuelles. À la revente, la plus-value est imposable, et le moment propice pour revendre un bien locatif dépend de la hausse du marché local.
Avec des prix qui montent de plus de 16 % par an, un achat au Portugal se prépare avec un budget taxes inclus, établi sur le barème de l’année de la signature.
